部分房地产开发商主动减租或降租的新闻在社交群上疯传,也有东莞的租客向业主提出减租或降租的要求,其中一位经营娱乐业的业主就表示,“所在镇街口头通知需要暂停营业一个月,而具体复业时间还需要看疫情实际情况”,该租客希望业主能够免租一个月,目前仍在沟通当中。

对于此类事情,有没有法律上的相关支持?南都记者分别采访广东名道律师事务所律师林楚泉和法制盛邦高级合伙人、律师赵小兔,从法律上给出解答。“通常来说,法院将会结合疫情对实际经营产生的影响来认定是否可以免租以及免租期的长短。”林楚泉表示。

需要结合疫情对实际经营产生的影响来认定

广东名道律师事务所律师林楚泉接受南都记者采访时表示,对于部分商户依据疫情及政府相关假期调整及复工规定,要求免租,有一定法律依据,包括民法总则及合同法以及相关司法解释,对此都有规定。

这些条文包括,合同法中的不可抗力条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定,“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”

还有,合同法司法解释中的情势变更条款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条【情势变更】的规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

“目前司法实践中,对情势变更的认定,法院具有较大的裁量权,需要结合疫情对实际经营产生的影响来认定。”林楚泉表示。也就是说,是否能免租,仍需要具体情况具体分析,如果发生争议,则由法院裁量。通常来说,法院将会结合疫情对实际经营产生的影响来认定是否可以免租以及免租期的长短。

而就在前几日,就有客户向法制盛邦高级合伙人、律师赵小兔进行相关的咨询。赵小兔的观点是,通常受停业影响最大的,如酒店、餐馆,主张减免租金是可以的。也有些因此不可抗力的情况,一起承担损失的情况,如各承担一半的房租。建议承租人与出租人可以妥善协商因疫情停业期间租金承担事宜,共渡难关。另外,本次疫情属不可抗力事件,由此造成合同逾期履行的,不需要承担违约责任,合同履行期可相应顺延。

非典期间的案例参考 最高院或会出台相关规定

另外,民法总则中的公平原则及相关司法解释也有相关的解答。

赵小兔也表示,2003年非典期间限,因租金问题产生纠纷,已有判例支持免租或减租,已收取的租金要返还,可借鉴。

林楚泉表示,2003年非典时期,最高院出台了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定:由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。“虽然该文件目前已经失效,但是对于新型冠状病毒疫情给合同造成的影响仍有一定的参考意义。此次疫情最高院也可能会出台一些相关规定。”

那么政府方面能否发出减免租金的倡议呢?林楚泉认为,对于部分政府出具的倡议书,需要一分为二来看。从政府的初衷来看,是好的,有助于社会的稳定及中小企业的可持续发展。但也可能会引起政府干预市场经济活动的争论。

采写 南都记者 梁锦弟